El artículo 9 se precisa que toda inscripción contendrá necesariamente la fecha y un resumen del título inscrito, expresando los nombres de los interesados, la naturaleza y circunstancias del derecho que se inscribe, el valor de la deuda y los intereses estipulados, si se trata de una obligación, y la situación del inmueble en que grava. En el segundo párrafo se precisa que si la inscripción fuere de algún título de dominio, deberá expresarse la extensión del fundo, si fuere rústico, el valor y la fecha de su tasación, si se hubiere hecho y el precio en los casos de enajenación.
En el artículo 16 de la misma Ley se precisa que para que puedan inscribirse los títulos mencionados en los artículos 3 y 4 deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoriada o documento auténtico, expedido por autoridad competente conforme a las leyes. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que si se inscribiesen actos o contratos que son nulos por la ley, no se subsana la nulidad con el hecho de la inscripción.
El Código de Comercio de 1902 en su artículo 16 establece que se abrirá en todas las capitales de departamento y provincias litorales, un Registro Mercantil compuesto de dos libros independientes en los que se inscribirán los comerciantes particulares y las sociedades. Además se precisa que en las provincias litorales y en los departamentos donde se considere conveniente, por haber un servicio de navegación, el Registro comprenderá un tercer libro, destinado a la inscripción de buques.
Luego se aprueba la Ley 2402 de 13 de diciembre de 1916 que trata sobre la Prenda Agrícola.
La Ley de Hipoteca Naval, Ley 2411 de 30 de diciembre de 1916, establece en su artículo 1 que pueden ser objeto de hipoteca los buques mercantes con arreglo a las disposiciones de esta ley. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que para este solo efecto se considerarán los buques mercantes como bienes inmuebles y precisaba que se entendía modificado en este sentido el artículo 598([1]) del Código de Comercio de 1902.
El artículo 1831 del Código Civil Peruano de 1936 precisa que los asientos de los antiguos libros de censos e hipotecas, deberán trasladarse a nuevos libros del registro dentro del plazo de un año. Vencido este término, dichos asientos quedarán extinguidos y sin valor legal. Conforme al primer párrafo del art. 1908 del Código Civil Peruano de 1852 el censo consignativo consiste en el derecho de cobrar, por tiempo indeterminado, cierto rédito anual; en virtud de haberse impuesto el capital respectivo sobre un fundo, cuyo poseedor no está obligado a redimirlo. Conforme al artículo 1886 del Código Civil Peruano de 1852 el censo enfitéutico es el contrato por el cual una persona transfiere a otra el dominio útil de un fundo, por cierto rédito o canon anual, conservando el dominio directo. El artículo 2020 del Código Civil Peruano de 1852 establece que la hipoteca es el gravamen que se impone sobre un inmueble a favor de un tercero, en seguridad de un crédito o de una obligación.
Conforme al artículo 1036 del Código Civil de 1936 los registros públicos de que trata este Código son los siguientes:
1) Registro de la Propiedad Inmueble.
2) Registro de Personas Jurídicas.
3) Registro de Testamentos.
4) Registro de Mandatos.
5) Registro Personal.
6) Registro Mercantil.
7) Registro de Buques.
8) Registro de Prenda Agrícola.
Además el artículo 1037 de este mismo Código precisa que los Registros Mercantil y de buques se rigen además por el Código de Comercio y el de la Prenda Agrícola por las leyes especiales sobre la materia. El primer párrafo del artículo 1053 del Código Civil de 1936 establece que el Registro de Personas Jurídicas consta de cinco libros: de sociedades civiles, de asociaciones, de fundaciones, de cooperativas, y de Empresas de Propiedad Social.
El artículo 2008 del Código Civil Peruano de 1984, establece que los registros públicos de que trata el libro IX son los siguientes:
1) Registro de Propiedad Inmueble.
2) Registro de Personas Jurídicas.
3) Registro de Mandatos y Poderes.
4) Registro Personal.
5) Registro de Testamentos.
6) Registro de Sucesiones Intestadas([2]).
7) Registro de bienes muebles.
El artículo 2009 del Código Civil Peruano de 1984 establece que los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y reglamentos especiales y además precisa que quedan comprendidos en el párrafo anterior los registros de naves, de aeronaves, de prenda agrícola y los demás regulados por leyes especiales.
El artículo 2024 del Código Civil Peruano de 1984 establece que el Registro de Personas Jurídicas consta de los siguientes libros:
1) De asociaciones.
2) De fundaciones.
3) De Comités.
4) De sociedades civiles.
5) De comunidades campesinas y nativas.
6) De cooperativas.
7) De empresas de propiedad social.
8) De empresas de derecho público.
9) De los demás que establece la ley.
CAPITULO IV
Nociones preliminares
SUMARIO: 1. Derecho Registral.- 2. Teoría Tridimensional del Derecho.- 3. Tercero Registral.- 4. Tercero Civil.- 5. Seguridad Jurídica.- 6. Título.- 7. Título en sentido formal.- 8. Título en sentido material.- 9. Acto y documento.- 10. Registrador y Tribunal Registral.- 11. Registros de carácter jurídico.- 12. Registros privados.- 13. Registros públicos.- 14. Registros de Seguridad Jurídica.- 15. Registros de Información Administrativa.- 16. Plazos.- 17. Partida Registral.- 18. Calificación Registral.- 19. Observación.- 20. Tacha.- 21. Tacha Sustantiva.- 22. Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.- 23. Liquidación.- 24. Registración.- 25. Inscripción.- 26. Anotación Preventiva.- 27. Duplicidad de Partidas.- 28. Inexactitud Registral.- 29. Error Material.- 30. Error de Concepto.- 31. Rectificación.- 32. Extinción de Inscripciones.- 33. Extinción de Anotaciones Preventivas.- 34. Archivo Registral.- 35. Publicidad Registral.- 36. Desistimiento.- 37. Derechos Registrales.- 38. Reproducción y Reconstrucción de partidas y titulos archivados.- 39. Asiento de Presentación.- 40. Libro Diario.- 41. Títulos Conexos.- 42. Títulos Incompatibles.- 43. Actos Registrables.- 44. Actos No Registrables.- 45. Invalidez de Asientos Registrables.- 46. Clases de Asientos.- 47. Asientos de Registración.- 48. Clases de Asientos de Registración.- 49. Asientos de Inscripción.- 50. Asientos de Anotación Preventiva.- 51. Asientos Positivos.- 52. Asientos Negativos.- 53. Asientos Principales.- 54. Asientos Secundarios.- 55. Clases de Libros.- 56. Libros de Inscripciones.- 57. Libros Indices.- 58. Tomos.- 59. Fichas.- 60. Acumulación.- 61. Subdivisión.- 62. Independización.- 63. Publicidad.- 64. Relevancia Registral.-
1. derecho registral
Al Derecho Registral algunos autores le denominan Derecho Publicitario y una de sus principales ramas es el derecho hipotecario o Derecho Registral Inmobiliario. Para algunos tratadistas el Derecho Registral forma parte del Derecho Civil, por que el Libro IX del Código Civil Peruano de 1984 trata sobre los Registros Públicos, sin embargo, es necesario precisar que en la actualidad el Derecho Registral es autónomo.
El Derecho Registral regula los Registros de Seguridad Jurídica, la publicidad registral, la calificación registral, las técnicas de registración, los efectos de la registración y tiene sus propios principios, a los cuales se les denomina principios registrales, sus propias normas, sus propios reglamentos y sus propios procedimientos.
En la Declaración de la "Carta de Buenos Aires", aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina independiente de la cual el derecho inmobiliario es una de sus principales ramas".
2. TEORIA TRIDIMENSIONAL DEL DERECHO
Para la Teoría Tridimensional del Derecho el derecho se compone de: conducta humana, valores y normas jurídicas, es decir, no sólo de normas jurídicas.
3. Tercero REGISTRAL
Tercero Registral es el amparado por el Registro y en nuestro ordenamiento jurídico está protegido por el art. 2014 del C.C.
El Tercero Registral también se encuentra protegido por el art. VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales."
4. TERCERO CIVIL
El tercero Civil no es el mismo que el tercero Registral.
Es decir, el tercero civil es la persona ajena a una relación jurídica,
por ejemplo si A vende un inmueble a B, C es tercero civil en dicha compra venta.
5. Seguridad Jurídica
La seguridad jurídica consiste en poder conocer las consecuencias de un acto antes que éste se realice.
6. TITULO
La palabra título puede ser entendida en el derecho registral de dos sentido:
1) Título en sentido formal.
2) Título en sentido material.
7. TÍTULO EN SENTIDO FORMAL
Título en sentido formal es el instrumento que sirve para probar el acto, y a su vez contiene el mismo. Conforme al Principio Registral de Titulación Auténtica([3]) es necesario que la registración se extienda en mérito a instrumento público. Por Ejemplo: son títulos en sentido formal:
1) Los partes notariales expedidos por los Notarios ante los cuales se ha otorgado una escritura pública o por el Notario que se encuentra a cargo de los Archivos Notariales de un Notario que ha fallecido.
2) Las copias certificadas expedidas por Especialista Judicial (L.O.P.J. art. 266 inc. 13), o por el Magistrado cuando contienen una conciliación judicial (C.P.C. 329), acompañadas al correspondiente oficio (C.P.C. art. 148).
En algunos supuestos se permite la registración en mérito a instrumentos privados, pero en tales supuestos es necesario una norma que lo autorice, por ejemplo en los siguientes supuestos:
1) Un documento privado con firmas legalizadas otorgado al amparo del art. 176 de la Ley 26702.
2) Un formulario registral al amparo de la Ley 27157.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su art. 4 que se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fé por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. Es decir en dicho artículo define el título en sentido formal.
8. TÍTULO EN SENTIDO MATERIAL
Título en sentido material es el acto contenido en un instrumento. Por Ejemplo: son títulos en sentido material: los contratos de compra-venta celebrados ante un Notario, una adjudicación judicial otorgada por el Juez o una hipoteca constituida por el propietario.
9. ACTO Y DOCUMENTO
Es decir, el título en sentido formal es el documento, y el título en sentido material es el acto jurídico.
10. REGISTRADOR Y TRIBUNAL REGISTRAL
El registrador es el defensor de los derechos de terceros, y es la primera instancia en el procedimiento registral. Cuando el Registrador observa (suspende la inscripción), tacha (deniega la inscripción) o liquida (comunica que es necesario cancelar un monto adicional al que ya se pagó por concepto de derechos registrales para poder extender la inscripción), o adopta otra desición se puede interponer recurso de apelación, para que el Tribunal Registral en segunda y última instancia registral se pronuncie.
Conforme al art. 6 de la Ley 26366 los requisitos para acceder a los cargos de Registradores o miembros de la Segunda Instancia Registral, son los siguientes: ser Peruano de nacimiento, ser abogado, y haber aprobado el Concurso Público de Méritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al Reglamento que para tal efecto expedirá esta entidad.
Los Registradores Públicos y los Integrantes de la Segunda Instancia Registral, además de su función, pueden ejercer la docencia universitaria y dedicarse a la investigación.
11. REGISTROS DE CARÁCTER JURÍDICO:
Los Registros de carácter jurídico son de dos clases: Registros Privados y Registros Públicos.
11.1. REGISTROS PRIVADOS
Los Registros Privados son las matrículas de acciones que llevan las sociedades y los Registros Actualizados de Asociados que llevan las asociaciones.
11.2. REGISTROS PUBLICOS
En el Estado Peruano los Registros Públicos son los que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos y que se mencionan en el art. 2 de la Ley 26366 y son los siguientes: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles.
12. REGISTROS DE SEGURIDAD JURIDICA
Los registros de seguridad jurídica (también se denominan Registros Jurídicos) son los Registros que tienen por finalidad garantizar derechos de quienes obtienen una inscripción a su favor y de los titulares registrales, es decir, los registros de seguridad jurídica son los que integran la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos y que son los que se encuentran establecidos en el art. 2 de la Ley 26366 y que a grandes rasgos son los siguientes: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles. Estos Registros producen lo que se denomina publicidad efecto.
13. REGISTROS DE INFORMACION ADMINISTRATIVA
Los registros de información administrativa son los registros que tienen por finalidad brindar información pero que es mas importante para la institución que para los particulares. Estos Registros producen lo que se denomina publicidad noticia.
14. PLAZOS
Conforme al art. 4 del Reglamento General de los Registros Públicos los plazos se cuentan por días hábiles.
15. Partida Registral
El art. 6 del Reglamento General de los Registros Públicos define la partida registral en los siguientes términos: "La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales"
Es decir, las partidas registrales del Registro son las unidades del registro y éstas forman los registros (formado por libros en el caso del Registro de Personas Jurídicas conforme al art. 2024 del Código Civil), y todos los Registros de Seguridad Jurídica a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, quedan agrupados en el art. 2 de la Ley 26366, los cuales conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Todos los Registros se encuentran divididos en partidas registrales.
Al igual que cada proceso judicial es llevado en un expediente, y que cada persona tiene una partida de nacimiento, igualmente:
1) Cada poder otorgado por persona natural, que se encuentre inscrito, tiene una partida registral.
2) Cada testamento inscrito tiene una partida registral.
3) Cada solicitud de sucesión intestada anotada, tiene una partida registral.
4) Cada persona jurídica inscrita, tiene una partida registral.
5) Cada vehículo inscrito tiene una partida registral.
6) Cada prenda industrial inscrita tiene una partida registral.
Cada partida registral puede contener uno o mas asientos de inscripción.
Conforme al segundo párrafo del art. 48 del Reglamento General de los Registros Públicos las partidas registrales llevarán un código o numeración que permita su identificación y ubicación.
16. CALIFICACION REGISTRAL
La calificación registral consiste en un examen de legalidad del título y la verificación minuciosa de los antecedentes registrales, conforme se detalla con mayor presición en los arts. 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, que establecen lo siguiente:
Es decir, la calificación registral no consiste en la acogida mecánica de todos los títulos presentados al Registro solicitando su registración.
17. OBSERVACION
Conforme al art. 40 del Reglamento General de los Registros Públicos corresponde observar un título cuando el título presentado adolece de defecto subsanable o su inscripción no puede realizarse por existir un obstáculo que emana de la partida Registral, en tal supuesto el Registrador formulará la observación respectiva indicando además el monto del mayor derecho por concepto de inscripción del título.
La indicación del monto del mayor derecho por derecho de inscripción del título es una novedad legislativa, por la cual los Registradores al momento de observar un título, es necesario que precisen que luego de subsanadas las observaciones, se liquidará el título, por que los derechos pagados al momento del ingreso del título son menores a los que corresponden por la inscripción de dicho título.
18. TACHA
La tacha es cuando el Registrador deniega la inscripción y puede ser de dos clases: tacha sustantiva y tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.
19. TACHA SUSTANTIVA
La tacha sustantiva es definida por el art. 42 del Reglamento General
de los Registros Públicos.
20. TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
El art. 43 del Reglamento General de los Registros Públicos establece sobre la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación lo siguiente: "En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado el Registrador formulará la tacha correspondiente. En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma, indicándose además las observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. Asímismo, luego de descontar el derecho de calificación por los actos solicitados de ser el caso, se consignará el monto de derechos por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral"
A esta clase de tacha también se le denomina tacha procesal o tacha por vencimiento y se formula cuando han transcurrido 35 días útiles desde la fecha de presentación del título sin que el título haya sido inscrito y sin que se haya prorrogado el plazo de vigencia del asiento de presentación.
21. LIQUIDACION
Sobre la liquidación el art. 41 del Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente: "El Registrador procederá a la liquidación definitiva de los derechos registrales de un título en los casos en que como resultado de la calificación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción". Es decir, se formula la liquidación cuando el título está expedito para la inscripción pero el monto de los derechos registrales pagados al momento de la presentación del título no es el que corresponde por los servicios de inscripción del título, sino uno mayor.
Conforme al inciso a del art. 174 del Reglamento General de los Registros Públicos, los derechos registrales por servicios de inscripción incluyen los derechos de calificación y los derechos de inscripción propiamente dicha.
22. REGISTRACION
La Registración es el género y las especies son la inscripción y la anotación preventiva. La registración se produce cuando ha recaido en el título calificación registral positiva. Conforme al segundo párrafo del artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
23. INSCRIPCION
La inscripción es una especie de la registración y se produce cuando ha recaido en el título calificación registral positiva y se extiende los asientos de inscripción cuando se trata de actos que en general transmiten derechos o modifican la realidad registral.
Se considera inscrito un título, cuando varía la realidad registral, es decir, cuando al tener acogida registral un título, la realidad registral cambia, por ejemplo la realidad registral cambia cuando se inscribe una compra venta, una adjudicación judicial, una permuta, una donación, un nombramiento de apoderado, una transferencia de participaciones, la revocación de un poder, el cambio de motor de un vehículo, etc.
24. ANOTACION PREVENTIVA
La anotación preventiva es una especie de la registración. Sobre las anotaciones preventivas el art. 64 del Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente: "Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito". Pueden anotarse preventivamente las demandas y demás medidas cautelares, así como las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. Asímismo se extenderán anotaciones preventivas en los demás casos autorizados por las disposiciones vigentes, conforme al art. 65 del Reglamento General de los Registros Públicos. Las anotaciones se extienden por ejemplo en los casos de calificación registral positiva de embargos, demandas y otras medidas cautelares principalmente.
25. DUPLICIDAD DE PARTIDAS
El art. 56 del Reglamento General de los Registros Públicos define la duplicidad de partidas de la siguiente manera: "Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto mas de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer párrafo del Artículo IV del Título Preliminar de este Reglamento. Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios"
Las inscripciones deben extenderse conforme al Principio de Especialidad, sin embargo, algunas veces esto no ocurre, y se da lo llamado Duplicidad de Partidas o Pluralidad de Folios. Por ejemplo existe duplicidad de partidas cuando un inmueble corre inscrito dos o más veces, y cada una de las inscripciones ha sido extendida en una partida registral diferente, o un Poder ha sido inscrito dos veces, cada vez en una partida registral diferente.
26. INEXACTITUD REGISTRAL
El art. 75 del Reglamento General de los Registros Públicos define la inexactitud registral de la siguiente manera: "Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente título. La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad."
Es decir, existe inexactitud registral en dos supuestos: cuando existe error material y cuando existe error de concepto (estos errores se incurren en los asientos o partidas registrales conforme al art. 80 del Reglamento General de los Registros Públicos). Un ejemplo de inexactitud registral es cuando en el parte notarial aparece el área del inmueble, pero en la partida registral por error se ha inmatriculado dicho terreno pero con otra área, es decir se ha inscrito el terreno con área distinta a la que aparece en el parte notarial.
27. ERROR MATERIAL
El artículo 81 del Reglamento General de los Registros Públicos define el Error Material de la siguiente manera:
"El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto."
El error material es un error de menor magnitud que el error de concepto, y se produce en cualquiera de los supuestos indicados en el artículo transcrito anteriormente. El Reglamento General de los Registros Públicos enumera los supuestos de error material, lo que no ocurre en el caso de los supuestos de error de concepto. Un ejemplo de error de concepto es cuando en el parte notarial aparece consignada el área del terreno, pero en la partida registral por error se ha consignado un área diferente de la que aparece en el parte notarial.
28. ERROR DE CONCEPTO
El artículo 81 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que los errores no comprendidos en sus literales se reputarán como errores de concepto. Es decir, la norma no precisa expresamente los supuestos de error de concepto como si lo hace en el caso de los supuestos de error material. El error de concepto es de una mayor magnitud que el error material. Un ejemplo de error de concepto es cuando en la partida registral se ha consignado un área diferente a la que aparece en el parte notarial, y en el parte notarial aparece el inmueble con dos áreas diferentes y además ninguna de dichas áreas es la que aparece en la partida registral.
29. RECTIFICACION
La rectificación consiste en poner fin a la inexactitud registral, contenida en una partida registral, es decir, consiste en rectificar los errores de concepto y los errores materiales.
30. EXTINCION DE INSCRIPCIONES
El art. 91 del Reglamente General de los Registros Públicos establece sobre la extinción de las inscripciones lo siguiente: "Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición expresa en contrario. Ello, sin perjuicio que la inscripción de actos o derechos posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes". Un supuesto de cancelación de inscripción es cuando se inscribe la sentencia que declara la nulidad de una compra venta ya inscrita.
31. EXTINCION DE ANOTACIONES PREVENTIVAS
El art. 92 del Reglamento General de los Registros Públicos establece sobre las cancelaciones de las anotaciones preventivas lo siguiente: "Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción". Por ejemplo una anotación preventiva de solicitud de sucesión intestada se extingue cuando el mismo Juzgado dispone su cancelación. Otro ejemplo sería la cancelación de una anotación de demanda de nulidad de una compra venta inscrita.
32. ARCHIVO REGISTRAL
El art. 108 del Reglamento General de los Registros Públicos define el archivo registral.
33. PUBLICIDAD REGISTRAL
La Publicidad Registral conforme al art. 127 del Reglamento General de los Registros Públicos consiste en que toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes la manifestación de partidas registrales, la expedición de certificados literales (que contienen partidas registrales), entre otros.
34. DESISTIMIENTO
El desistimiento puede ser de dos clases: Desistimiento del recurso y Desistimiento de la rogatoria, y se efectúa mediante escrito con firma legalizada notarialmente, conforme a los arts. 149 y 150 del Reglamento General de los Registros Públicos.
35. DERECHOS REGISTRALES
Conforme al art. 165 del Reglamento General de los Registros Públicos: "Los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro."
El art. 165 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que los derechos registrales comprenden los siguientes conceptos:
a) Servicios de inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los derechos de inscripción propiamente dicha.
b) Derechos por expedición de certificados.
c) Derechos por manifestación del Archivo Registral y otros servicios registrales.
Y que los derechos registrales se abonan de acuerdo con el arancel aprobado por la autoridad competente.
36. REPRODUCCION Y RECONSTRUCCION DE PARTIDAS Y TITULOS ARCHIVADOS
La reproducción de la partida registral se realiza por parte de la Gerencia Registral cuando se advierta la pérdida o destrucción total o parcial de una partida registral, conforme al art. 116 del Reglamento General de los Registros Públicos. La reconstrucción de partidas registrales se realiza en los casos en que la Gerencia Registral, luego de realizadas las acciones previstas en el primer párrafo del artículo 116 del Reglamento General de los Registros Públicos, no cuente con el duplicado de la partida perdida o destruida y la totalidad de la información relativa a la misma, ordenará el inicio del procedimiento de reconstrucción de la partida registral.
37. ASIENTO DE PRESENTACION
El asiento de presentación es donde consta la presentación de un título. Por la presentación de cada título se genera un número de asiento de presentación correlativo. Conforme al primer párrafo del art. 19 del Reglamento General de los Registros Públicos "Los asientos de presentación se extenderán en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada título".
El número de asiento de presentación determina la preferencia (por ejemplo cuando se trata de dos títulos que contienen cada uno medida cautelar de embargo respecto del mismo bien) o exclusión (cuando se trata de títulos incompatibles) de los derechos y garantías que otorga el registro. Cada asiento de presentación debe contener los datos establecidos en el art. 23 del Reglamento General de los Registros Públicos. Los asientos de presentación conforman el Libro Diario.
38. LIBRO DIARIO
El Libro Diario es el libro en el cual se deja constancia de cada asiento de presentación y puede ser llevado en forma manual o en sistemas automatizados.
39. TITULOS CONEXOS
El art. 5 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece sobre los títulos conexos lo siguiente: "Se entiende por títulos conexos aquellos presentados al Registro, sea con uno o mas asiento de presentación, siempre que estén referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles".
Por ejemplo: si A vende un inmueble a B, y luego B vende el mismo inmueble a C, la primera compra venta es un título y la segunda compra venta es otro título, si son presentados generando cada uno un asiento de presentación (es decir, dos asientos de presentación), los dos títulos serán títulos conexos entre si. Es decir, el título generado por la primera compra venta es un título conexo con el título generado por la segunda compra venta.
40. TITULOS INCOMPATIBLES
El art. 26 del Reglamento General de los Registros Públicos define los títulos incompatibles. Es decir, cuando dos títulos referidos a la misma o a las mismas partidas registrales se excluyen entre si. Por ejemplo: si A vende un inmueble a B, y luego A vende el mismo inmueble a C, y cada título genera un asiento de presentación diferente, los dos títulos serán incompatibles entre sí, es decir, el título generado por la primera compra venta es incompatible con el título generado con la segunda compra venta, sin perjuicio de que A haya cometido delito de defraudación, previsto y penado en el numeral 4 del art. 197 del Código Penal[4]A este delito se le conoce con el nombre de delito de estelionato.
41. ACTOS REGISTRABLES
Los actos registrables son los actos o derechos que pueden registrarse en el Registro, es decir, son los actos que pueden tener acogida registral.
42. ACTOS NO REGISTRABLES
Los actos no registrables son los actos o derechos que no pueden registrarse en el Registro, es decir, son los actos que no pueden tener acogida registral. Cuando se solicita la inscripción de actos no registrables es uno de los supuestos en los que el Registrador debe formular tacha sustantiva conforme lo establece el art. 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.
43. INVALIDEZ DE ASIENTOS REGISTRALES
Las inscripciones no pueden ser declaradas nulas por el propio registro en ningún caso, esto sólo puede hacerlo el poder judicial, a través de sus órganos jurisdiccionales, conforme al art. 90 del Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente: "Conforme al art. 2013 del Código Civil, corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente no resulta procedente que mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido". Este artículo concuerda con el art. 2013 del Código Civil que establece lo siguiente: "El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez". También concuerda con el segundo párrafo del art. 107 del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: "La declaración de invalidez de las inscripciones sólo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional". La nulidad tampoco puede declararse por acuerdo de partes.
44. CLASES DE ASIENTOS
Los Asientos pueden ser de dos clases: Asientos de Presentación y Asientos de Registración, y éstos últimos son de dos clases: Asientos de Inscripción y Asientos de Anotación Preventiva.
45. ASIENTOS DE REGISTRACION
Los asientos de registración son los que conforman las partidas registrales. Cuando respecto de un inmueble inmatriculado se inscribe una compra venta, se extiende un asiento de inscripción y cuando se anota un embargo se extiende un asiento de anotación preventiva. El contenido de los asientos de registración depende si se adopta un Sistema Registral de Inscripción o un Sistema Registral de Transcripción. Corresponde extender asientos de registración cuando los Registradores Públicos emiten calificación registral positiva.
46. CLASES DE ASIENTOS DE REGISTRACION
Los asientos de registración son de dos clases: Asientos de Inscripción y Asientos de Anotación Preventiva. También pueden clasificarse en asientos Positivos y Asientos Negativos.
47. ASIENTOS DE INSCRIPCION
Los asientos de inscripción conforman las partidas registrales y contienen inscripciones, es decir estos asientos no contienen anotaciones preventivas.
48. ASIENTOS DE ANOTACION PREVENTIVA
Los asientos de Anotación Preventiva conforman las partidas registrales y contienen anotaciones preventivas, es decir, estos asientos no contienen inscripciones.
49. ASIENTOS POSITIVOS
Los asientos positivos son los asientos de registración que contienen inscripciones, por ejemplo inscripciones de hipotecas, embargos, compra ventas, entre otros.
50. ASIENTOS NEGATIVOS
Los asientos negativos son los asientos de registración que contienen cancelaciones por ejemplo: inscripciones de cancelaciones de hipotecas, de anticresis, de sentencias que declaran la nulidad de una compra venta inscrita, o de levantamientos de embargos, etc.
51. ASIENTOS PRINCIPALES
Los asientos principales son los asientos de registración que contienen inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones.
52. ASIENTOS SECUNDARIOS
Los asientos secundarios son los asientos de registración que contienen anotaciones marginales.
53. CLASES DE LIBROS
Los libros son de las siguientes clases: Libro Diario, Libros de Inscripciones y Libros Indices.
54. LIBROS DE INSCRIPCIONES
Los libros de inscripciones son los tomos, los cuales contienen la técnica de registración en tomos.
55. LIBROS INDICES
Los libros indices son los libros que se llevan en el Registro para poder determinar si una pesona aparece en el Registro con bienes inmuebles o vehículos inscritos. También se puede determinar en los índices los nombres de las personas jurídicas que corren inscritas, para evitar que se inscriban nuevas personas jurídicas con los mismos nombres o similares. En el Registro de Testamentos tiene como finalidad que no se aperture mas de una partida registral respecto del mismo causante. En el Registro de Mandatos y Poderes para poder determinar los poderes existentes. También tienen por finalidad evitar la doble inmatriculación o doble inscripción de un mismo acto o derecho, es decir, los indices tienen como finalidad evitar que se incurra en duplicidad de partidas registrales.
56. TOMOS
Los tomos son los que contienen la técnica de registración en tomos.
57. FICHAS
Las fichas son las que contienen la técnica de registración en fichas
58. ACUMULACION
Por la acumulación dos o mas unidades inmobiliarias sin solución de continuidad, se agrupan para formar una sola unidad inmobiliaria, a la acumulación también se le denomina agrupación de fincas.
59. SUBDIVISION
Por la subdivisión una unidad inmobiliaria queda dividida en dos o mas unidades inmobiliarias. A la subdivisión también se le denomina división de inmuebles.
60. INDEPENDIZACION
Por la independización parte de una unidad inmobiliaria pasa a estar registrada en una partida registral independiente de la partida registral en la cual el inmueble se encontraba inscrito originalmente. A la independización también se le denomina desmembración.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su art. 73 que las desmembraciones de un inmueble inscrito darán lugar a inscribirlas en partidas independientes siempre que varíen de dueño al ser inscritas, o cuando el dueño con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legalizada, en que conste el área y linderos de la porción que se desea independizar, indicándose el tomo y folio en que corre inscrito el inmueble del que forma parte; el área y linderos que corresponderán a este inmueble después de efectuada la independización. En este supuesto el Registrador después de comprobar los datos suministrados con los que aparezcan de los libros del Registro, extenderá las independizaciones, cuidando de poner las anotaciones marginales convenientes que den a conocer que los inmuebles nuevamente registrados han sido parte de otros anteriormente inscrito. Este mismo artículo establece que igualmente el Registrador extenderá en la partida del inmueble del que se desmembran la porción o porciones, un asiento en el que se exprese las modificaciones que en cuanto al área y linderos ha experimentado el bien por causa de la independización, sin perjuicio de poner las anotaciones marginales que den a conocer la partida, folio y tomo donde corre extendida la independización.
61. PUBLICIDAD
La publicidad jurídica es de tres clases: normativa (leyes, decretos supremos, etc), edictal (edictos) y registral (es la que brindan los Registros de Seguridad Jurídica agrupados en el art. 2 de la Ley 26366).
62. RELEVANCIA REGISTRAL:
Para que un acto pueda ser considerado inscribible es necesario que varíe la realidad registral o que imponga gravámenes, o que asegure la posterior inscripción de un derecho.
En el primer supuesto podría variar la realidad registral la inscripción de una compra venta. En el segundo supuesto si se trata de un embargo o una hipoteca. En el tercer supuesto podríamos considerar un bloqueo registral. En estos tres supuestos estaríamos frente a actos inscribibles.
Es decir no se inscribe cualquier acto, ya que existen actos que no son inscribibles como por ejemplo no son inscribibles en el Registro de Sociedades:
1) Los contratos asociativos previstos en la Ley.
2) La transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad; los cambios y desdoblamiento de acciones; la constitución, modificación o extinción de derechos y gravámenes sobre las mismas, ni las medidas cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones.
3) Las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal.
CAPITULO V
Relaciones del Derecho Registral
SUMARIO: 1. Generalidades.- 2. Con el Derecho Procesal Civil.- 3. Con el Derecho Procesal Penal.- 4. Con el Derecho Civil.- 5. Con el Derecho Mercantil.- 6. Con el Derecho Bancario.- 7. Con el Derecho de Seguros.- 8. Con el Derecho Minero.- 9. Con el Derecho Agrario.- 10. Con el Derecho Notarial.- 11. Con el Derecho Cooperativo.- 12. Con el Derecho Laboral.- 13. Con el Derecho Administrativo.- 14. Con el Derecho Constitucional.- 15. Con el Derecho Procesal Laboral.- 16. Con el Derecho Penal.- 17. Con el Derecho Tributario.- 18. Con el Derecho Internacional Privado.- 19. Con el Derecho Industrial.- 20. Con el Derecho Urbanístico.- 21. Con el Derecho Municipal.- 22. Con el Derecho Concursal.- 23. Con el Derecho Ambiental.- 24. Con el Derecho de Menores.- 25. Con el Derecho Electoral.- 26. Con el Derecho Aduanero.- 27. Con el Derecho Canónico.-
1. GENERALIDADES
Conforme a la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972: "El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y de derecho privado, que coexisten y funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina independiente de la cual el derecho inmobiliario es una de sus principales ramas". Es decir, el derecho registral peruano tiene sus propias normas como el Reglamento General de los Registros Públicos y el Reglamento de las Inscripciones de 1936, pero además el derecho registral se relaciona con ramas del derecho positivo([5]).
Las relaciones del derecho registral con ramas del derecho positivo se desarrollan a continuación tomando como referencia a la ley por que en el Estado Peruano, al igual que en otros Estados que también pertenecen a la Familia Romano Germánica([6]) la ley prima sobre otras fuentes del derecho; y por que conforme al principio de legalidad los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción([7]), conforme al primer párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001. Cuando nos referimos a la ley nos estamos refiriendo al derecho escrito([8]) que al igual que la costumbre, la jurisprudencia, la doctrina y los principios generales son fuente del derecho en los Estados que pertenecen a la familia del Derecho Romano Germánico (Rene David. Los Grandes Sistemas Jurídicos Contemporáneos. Derecho Comparado. Paginas 84 a la 112).
2. CON EL DERECHO PROCESAL CIVIL
El derecho registral se relaciona con el derecho procesal civil por que es necesario tener en cuenta el Código Procesal Civil para la anotación de las demandas, embargos, y otras medidas cautelares, así como la inscripción de las sentencias.
El derecho procesal civil es de mucha importancia cuando se libran los exhortos para la registración de los mandatos judiciales y en la calificación registral de documentos judiciales, por lo cual se tiene en consideración el Código Procesal Civil de 1993 promulgado por el D.Leg. 768 y el Texto Unico Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, aprobado por el D.S. 017-93-JUS publicado el 02-06-93.
En la calificación registral de documentos judiciales es necesario tener en cuenta el art. 656 del Código Procesal Civil que establece que tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación, siempre que ésta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito y también establece que este embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. Además es necesario tener en cuenta el penúltimo párrafo del art. 123 del mismo Código que establece que la cosa juzgada sólo alcanza a las partes y a quienes de ellos deriven sus derechos, además establece que se puede extender a los terceros cuyos derechos dependen de las partes o a los terceros de cuyos derechos dependen los de las partes, si hubieran sido citados con la demanda.
También es necesario tener presente lo establecido en el tercer párrafo del art. 178([9]) del Código Procesal Civil, que establece que en el procedimiento de nulidad de cosa juzgada fraudulenta sólo se pueden conceder medidas cautelares inscribibles.
Muchas normas del derecho procesal civil son necesarias para la calificación registral de documentos judiciales como los artículos 625 (caducidad de medida cautelar) ([10]), 650 (embargo de inmueble no inscrito), 673 (anotación de demanda), 739 (transferencia de inmueble por Remate), 744 (adjudicación en pago), 837 al 840 (reconocimiento de resoluciones judiciales y laudos expedidos en el extranjero).
3. CON EL DERECHO PROCESAL PENAL
El derecho registral se relaciona con el derecho procesal penal por que el Código de Procedimientos Penales de 1940 promulgado por Ley 9024 establece en su art. 96 que el inculpado podrá sustituir el embargo por caución o garantía real, que, a juicio del Ministerio Público, sea suficiente para cubrir su responsabilidad. El mismo Código establece en su art. 97([11]) que los embargos que se ordenen para los fines a que se contrae el Título denominado Embargo de bienes del inculpado y de terceros, se inscribirán en los Registros Públicos o en la entidad que corresponda y además establece que éstas inscripciones no están afectas al pago de derechos y se harán por el sólo mérito de la resolución judicial que ordena el embargo.
El derecho procesal penal también es de mucha importancia por que en la calificación de algunos títulos es necesario tener en cuenta las normas sobre incautación.
4. CON EL DERECHO CIVIL
El derecho registral se relaciona con el derecho civil por que el art. I del Título Preliminar del Código Civil de 1984 promulgado por el Decreto Legislativo 295, contiene las normas aplicables en los supuestos de derogaciones de normas, y el art. IX del Título Preliminar del mismo Código establece que las disposiones del Código Civil se aplican supletoriamente a las relaciones y situaciones jurídicas reguladas por otras leyes, siempre que no sean incompatibles con su naturaleza.
El derecho registral guarda estricta relación con el derecho civil por tal motivo las relaciones existentes se analizarán brevemente a continuación, tomando como referencia los Libros del Código Civil.
Del Libro I del Código Civil es necesario tener en cuenta la Sección Segunda denominada Personas Jurídicas, en la cual se establece las Disposiciones Generales sobre las Personas Jurídicas, y las disposiciones especiales sobre la Asociación, Fundación, Comité y Comunidades Campesinas y Nativas.
El Libro II denominado Acto Jurídico es indispensable por que contiene normas sobre la representación (en especial el art. 156 que establece que para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad), y las causales de nulidad y anulación del acto jurídico entre otros.
Del Libro III titulado Derecho de Familia es necesario tener en cuenta sobre todo las normas sobre el Régimen Patrimonial en el matrimonio y el patrimonio familiar.
En el Libro IV titulado Derecho de Sucesiones es necesario tener presente las normas sobre revocación, clases y requisitos de los testamentos, y también es necesario tener en cuenta las clases de sucesión.
Del Libro V titulado Derechos Reales es importante tener en cuenta que el Registro otorga publicidad a los Derechos Reales en los Registros de Bienes y en los Registros de Contratos, sobre todo respecto del derecho de propiedad, la prenda (pero no a la prenda con desplazamiento) y la hipoteca.
En el Libro VI titulado Obligaciones es necesario tener en cuenta sobre todo las normas sobre el pago. En el primer párrafo del artículo 1233 del Código Civil se establece que la entrega de títulos valores que constituyen órdenes o promesas de pago, sólo extinguirá la obligación primitiva cuando hubiesen sido pagados([12]) o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado, salvo pacto en contrario.
Del Libro VII titulado Fuentes de Obligaciones es necesario tener en cuenta las normas sobre los contratos, sobre todo la compra venta y que conforme al artículo 1582 no pueden integrar la compra venta, que son nulos y que son: 1) El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compra venta por convenirse que, si hubiera quien de mas por el bien, lo devolverá el comprador, y 2) El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo. Luego es necesario tener en cuenta el artículo 1687 en el cual se establece que el plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de 10 años y que cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.
En el Libro IX se encuentran las Disposiciones Generales sobre los Registros Públicos.
En el Libro X se encuentran las normas relativas al Derecho Internacional Privado las cuales son aplicables al Derecho Registral conforme al artículo 11 del Reglamento General de los Registros Públicos.
También son de especial importancia las normas del Título Final del Código Civil.
5. CON EL DERECHO MERCANTIL
El derecho registral se relaciona con el derecho mercantil por que para la calificación registral de los actos inscribibles en el Registro de Sociedades es indispensable la Ley General de Sociedades, Ley 26887 publicada el 09-12-97, y para la calificación de los actos inscribibles en el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada es indispensable la Ley de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, D.Ley 21621 publicada el 15-09-76. En la calificación registral también es necesario tener en cuenta la Ley de Títulos Valores y la Ley 27287 publicada el 19-06-2000 que regula la emisión (art. 240) y contenido del Título de Crédito Hipotecario Negociable (art. 241).
6. CON EL DERECHO BANCARIO
El derecho registral se relaciona con el derecho bancario por que para la calificación registral de títulos relacionados con las Instituciones del Sistema Financiero es indispensable la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley 26702 publicada el 09-12-96.
7. CON EL DERECHO DE SEGUROS
El derecho registral se relaciona con el Derecho de Seguros por que para la calificación registral de títulos relacionados con las Empresas de Reaseguros y Empresas de Seguros es indispensable la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley 26702 publicada el 09-12-96.
8. CON EL DERECHO MINERO
El derecho registral se relaciona con el derecho minero por que para la calificación registral de actos inscribibles en el Registro de Minería es indispensable el Texto Unico Ordenado de la Ley General de Minería, D.S. 014-92-EM publicado el 04-06-92 y su Reglamento aprobado por D.S. 03-94-EM publicado el 15-01-94.
9. CON EL DERECHO AGRARIO
El derecho registral se relaciona con el derecho por que para la calificación registral de algunos títulos es necesario la revisión de normas del derecho agrario por ejemplo para la inmatriculación de terrenos de propiedad de Comunidades Campesinas es necesario tener en cuenta el artículo 10 de la Ley que declara de necesidad nacional e interés social- el Deslinde y Titulación del territorio de las Comunidades Campesinas, Ley 24657 publicada el 14-04-87. También es necesario tener en cuenta el Decreto Supremo 008-91-TR publicado el 15-02-91, que aprueba el Reglamento de la Ley General de Comunidades Campesinas.
Es importante tener en cuenta la Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario aprobada por el Decreto Legislativo 653 publicado el 07 de enero de 1991 en cuyo artículo 10 se establece que la Hipoteca y prenda agrícola podrán extenderse mediante documento privado con firmas legalizadas notarialmente y precisa que era título suficiente para su inscripción registral.
Es necesario tener en cuenta el primer párrafo del artículo 16 en el cual se establece que los predios rústicos podrán ser materia de parcelación o independización, sin requerir de autorización previa, con la única limitación de que la unidad o unidades resultantes no sean inferiores a la superficie de la unidad agrícola o ganadera mínima.
En el artículo 19 se establece que toda adjudicación de tierras rústicas, a cualquier persona natural o jurídica, se efectuará a título oneroso, mediante contrato de compra venta con reserva de propiedad hasta la cancelación total del precio, y precisa que el contrato podrá formalizarse por documento privado con firmas legalizadas y constituirá título suficiente para su inscripción registral.
La misma norma precisa en el párrafo segundo del artículo 32 se establece que el arrendamiento de tierras eriazas no podrá pactarse por un plazo superior a diez años, renovables de común acuerdo.
En el artículo 61 se establece que las Comunidades Campesinas y nativas, así como las emrpesas campesinas asociativas titulares de dominio de tierras de aptitud forestal, podrán celebrar contratos de arrendamiento de éstas, hasta por 30 años renovables con la finalidasd de uqe sean destinadas a la instalación y/o manejo de plantaciones forestales.
En el segundo párrafo de la Décima Disposición Complementaria se establece que toda inscripción registral relativa a la propiedad y/o posesión de predios rústicos, no inscritos, se efectuará sobre la base de los planos y la información catastral del Ministerio de Agricultura.
También es necesario tener en cuenta la Ley de Inversión Privada en el desarrollo de las actividades económicas en las tierras del territorio nacional y de las Comunidades Campesinas y Nativas aprobada por la Ley 26505 publicada el 17-07-95, la cual establece en el artículo 11 que para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las tierras comunales de la Sierra o Selva, se requerirá del acuerdo de la Asamblea General con el voto conforme de no menos de los dos tercios de todos los miembros de la Comunidad.
10. CON EL DERECHO NOTARIAL
El derecho registral se relaciona con el derecho notarial por que para la calificación registral de Títulos de origen notarial es indispensable la Ley del Notariado aprobada por el D.Ley 26002 publicado el 27-12-92 y la Ley de Asuntos no Contenciosos, la cual fue aprobada por Ley 26662 publicada el 22-09-96. En la calificación registral también es necesario tener en cuenta las normas sobre el Bloqueo Notarial que son el Decreto Ley 18278 de 19 de mayo de 1970 y la Ley 26481 publicada el 15-06-95.
11. CON EL DERECHO COOPERATIVO
El derecho registral se relaciona con el derecho cooperativo por que para la calificación registral de títulos en el Registro de Cooperativas es indispensable el Texto Unico Ordenado de la Ley General de Cooperativas aprobado por D.S. 74-90-TR publicado el 07-01-91.
12. CON EL DERECHO LABORAL
El derecho laboral se relaciona con el derecho registral por que para la calificación registral de Sindicatos, Federaciones y Confederaciones es indispensable la Ley de Relaciones Colectivas de Trabajo, Ley 25593 publicada el 02-07-92 y su Reglamento aprobado por D.S. 011-92-TR y publicado el 15-10-92.
13. CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO
El derecho registral se relaciona con el derecho administrativo por que la Ley del Procedimiento Administrativo General publicada el 11-04-2001 establece en el segundo párrafo del art. VII del Título Preliminar que cuando la deficiencia de la normativa lo haga aconsejable, complementariamente a la resolución del caso, la autoridad elaborará y propondrá a quien competa, la emisión de la norma que supere con carácter general esta situación, en el mismo sentido de la resolución dada al asunto sometido a su conocimiento([13]).
El derecho registral se relaciona con el derecho administrativo por que el art. 34.1.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo General califica a los procedimientos de inscripción registral de procedimientos administrativos de evaluación previa con silencio negativo. Y también por que para la tramitación de los procesos contenciosos administrativos luego de agotadas las instancias registrales es necesaria la revisión de la Ley 27584 que regula el Proceso Contencioso Administrativo, publicada el 07-12-2001.
En la calificación registral de documentos judiciales es necesario tener en cuenta la Ley del Procedimiento de Ejecución Coactiva, Ley 26979, publicada el 23-09-98 y su Reglamento aprobado por D.S. 036-2001-EF publicado el 06-03-2001.
El art. 13.3 de la Ley establece la medida cautelar previa y el art. 6 del Reglamento de la Ley de Procedimiento de Ejecución Coactiva aprobado por D.S. 036-2001-EF publicado el 06-03-2001 en su art. 6 regula como medidas cautelares previas la medida cautelar de intervención en recaudación y la medida cautelar en forma de retención. En el art. 17.2 de la misma Ley se establece que cuando se trate de embargo en forma de inscripción el importe de las tasas registrales u otros derechos que se cobren por la anotación en el Registro Público u otro Registro deberá ser pagado por: a) La entidad, con el producto del remate, luego de obtenido éste, o cuando el embargo se hubiese trabado indebidamente, y b) por el obligado con ocasión del levantamiento de la medida. En el art. 21.1 de la misma Ley se establece que la tasación y remate de los bienes embargables, se efectuará de acuerdo a las normas que para el caso establece el Código Procesal Civil, Además en el inc. c del art. 33 de la misma Ley se establece que las formas de embargo que podrá trabar el Ejecutor son entre otras el embargo en forma de inscripción, debiendo anotarse en el Registro Público u otro Registro, según corresponda y se precisa que el importe de las tasas registrales u otros derechos deberán ser pagados por la entidad, con el producto del remate, luego de obtenido éste, o por el obligado con ocasión del levantamiento de la medida, salvo que ésta haya sido trabada en forma indebida.
14. CON EL DERECHO CONSTITUCIONAL
El derecho registral se relaciona con el derecho constitucional por que las inscripciones no pueden estar en contra de normas contenidas en la Constitución de 1993 publicada el 30-12-93. Por ejemplo el segundo párrafo del art. 89([14]) de la Constitución Política de 1993 establece que la propiedad de las tierras de las Comunidades y Nativas es imprescriptible, norma que es necesario tener en cuenta para la calificación de títulos de prescripción adquisitiva de dominio. Otro ejemplo es en el caso del art. 74 de la Constitución de 1993 que establece que las exoneraciones tributarias sólo pueden establecerse por ley o decreto legislativo en caso de delegación de facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante decreto supremo, lo cual es necesario concordar con el art. 172 del Reglamento General de los Registros Públicos en el cual se establece que los derechos registrales son tasas y con el art. 173 del mismo Reglamento en el cual se establece que la exoneración de derechos registrales sólo procede por disposición expresa de la ley o decreto legislativo, en caso de delegación. Otro artículo de la Constitución que es necesario tener en cuenta en el derecho registral es el tercer párrafo del art. 103 en el cual se establece que la ley se deroga sólo por otra ley y se precisa que también queda sin efecto por sentencia que declara su inconstitucionalidad.
En la calificación registral también es necesario tener en cuenta el segundo párrafo del art. 71 de la Constitución que establece que dentro de los 50 kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a Ley.
15. CON EL DERECHO PROCESAL LABORAL
El derecho registral se relaciona con el derecho procesal laboral por que en la calificación registral de algunos títulos es necesario tener en cuenta que el art. 100 de la Ley Procesal de Trabajo, Ley 26636, publicada el 24-06-96 establece que cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede solicitar embargo bajo la modalidad de inscripción o administración. En la Tercera Disposición Derogatoria Sustitutoria y Final se establece que en lo no previsto por esta Ley son de aplicación supletoria las normas del Código Procesal Civil.
16. CON EL DERECHO PENAL
El derecho registral se relaciona con el derecho penal por que conforme al art. 36 del Reglamento General de los Registros Públicos establece la tacha por falsedad documentaria, por la cual cuando en el procedimiento de calificación el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, previamente a los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro y además se establece que informará a la autoridad administrativa superior, acompañando el documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes.
17. CON EL DERECHO TRIBUTARIO
El derecho registral se relaciona con el derecho tributario por que el Texto Unico Ordenado del Código Tributario que fue aprobado por Decreto Supremo Nº 135-99-EF publicado el 09-08-99, establece en el literal b del art. IV del Título Preliminar establece que sólo por Ley o por Decreto Legislativo, en caso de delegación de facultades se puede conceder exoneraciones y otros beneficios tributarios. Es decir, conforme al Código Tributario las exoneraciones de derechos registrales es necesario que sean concedidas por Ley o por Decreto Legislativo.
Además en el literal 2 del inc. c del art. II del Título Preliminar del mismo Código se establece que los derechos son tasas que se pagan por la prestación o mantenimiento de un servicio público, es decir se establece que los derechos registrales son tasas.
En el segundo párrafo del numeral 2 del art. 118 del Código Tributario se establece que cuando se trate de bienes inmuebles no inscritos en Registros Públicos, el Ejecutor coactivo podrá trabar embargo en forma de depósito respecto de los citados bienes, debiendo nombrarse al deudor tributario comodepositario.
En el numeral 3 del mismo artículo se establece que el Ejecutor Coactivo puede trabar embargo en forma de inscripción, debiendo anotarse en el Registro Público u otro registro, según corresponda y se establece que el importe de tasas registrales u otros derechos, deberá ser pagado por la Administración Tributaria con el producto del remate, luego de obtenido éste, o por el interesado con ocasión del levantamiento de la medida.
En el art. VII del Código Tributario se establece que toda exoneración o beneficio tributario concedido sin señalar plazo, se entenderá otorgado por tres años y además se establece que no hay prórroga tácita. Por lo cual si concordamos esta norma con lo establecido en el literal 2 del inc. c del art. II del Título Preliminar del mismo Código se concluye que las exoneraciones de los derechos sin señalar plazo se entenderán otorgadas por tres años. Y teniendo en cuenta que el tercer párrafo del art. 173 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la exoneración de derechos registrales tiene el carácter de temporal y que sólo rige por el plazo previsto en las normas exoneratorias y establece que en su defecto, por el plazo máximo establecido en el Código Tributario, podemos afirmar que actualmente las exoneraciones de derechos registrales sin que la ley determine un plazo para las mismas, se entenderán otorgadas por tres años y además que no hay prórroga tácita conforme al Código Tributario.
El segundo párrafo del art. 6 del Código Tributario establece que la Administración Tributaria podrá solicitar a los Registros la Inscripción de Resoluciones de Determinación, Ordenes de Pago o Resoluciones de Multa, y establece que la misma deberá anotarse a simiple solicitud de la Administración, obteniendo así la prioridad en el tiempo de inscripción que deteremina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
18. CON EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO
El derecho registral se relaciona con el derecho internacional privado por que el tercer párrafo del art. 11 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que las sentencias, así como las resoluciones que ponen término al procedimiento y los laudos arbitrales pronunciados en el extranjero son inscribibles, siempre que hayan sido reconocidos en el pais, conforme a las normas establecidas en el Código Civil, el Código Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje, en su caso, y al referirse al Código Civil se refiere a su Libro X denominado Derecho Internacional Privado.
19. CON EL DERECHO INDUSTRIAL
El derecho registral se relaciona con el derecho industrial por que para la calificación registral de Prendas Industriales es indispensable la Ley General de Industrias, aprobada por Ley 23407 publicada el 29-05-82.
El artículo 82 de la Ley 23407 establece que toda persona natural o jurídica dedicadas a la actividad industrial([15]) podrá constituir prenda industrial sobre las maquinarias, equipos, herramientas, medios de transporte y demás elementos de trabajo, así como las materias primas, semielaboradas, los envases y cualquier producto manufacturado o en proceso de manufactura, manteniendo su tenencia y uso.
La misma Ley precisa en el artículo 83 que los Registros Públicos llevan el Registro de Prenda Industrial conforme a sus disposiciones de su Reglamento de Inscripciones. En dicho Registro se inscribirán todos los actos y contratos de prenda industrial.
En el artículo 84 de la Ley 23407 se establece que los contratos de prenda industrial pueden extenderse en instrumento privado, con firma legalizada notarialmente y que estos contratos surten sus efectos a partir de su inscripción en el Registro.
20. CON EL DERECHO URBANISTICO
El derecho registral se relaciona con el derecho urbanístico por que para la calificación registral de algunos títulos es indispensable el Reglamento Nacional de Construcciones y la Ley General de Habilitaciones Urbanas contenida en la Ley 26878 publicada el 20-11-97 y el Texto Unico Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas aprobado por Decreto Supremo 011-98-MTC publicado el 05-06-98.
21. CON EL DERECHO MUNICIPAL
El derecho registral se relaciona con el derecho municipal por que para la calificación registral de algunos títulos es indispensable la Ley de Tributación Muncipal, D.Leg. 776 publicado el 31-12-93, modificado por la Ley 27616 publicada el 29-12-2001.
22. CON EL DERECHO CONCURSAL
El derecho registral se relaciona con el derecho concursal por que en la calificación registral de algunos títulos es necesario tener en cuenta que La Ley General del Sistema Concursal, Ley 27809 publicada el 08-08-2002[16]
23. CON EL DERECHO AMBIENTAL
El derecho registral se relaciona con el derecho ambiental por que para la calificación registral de algunos es necesario tener en cuenta el Código del Medio Ambiente y los Recursos Naturales, promulgado por el D.Leg 613 publicado el 08-09-90.
El art. XII del Título Preliminar del Código del Medio Ambiente y los Recursos Naturales establece que dicho Código prevalece sobre cualquier otra norma legal contraria a la defensa del medio ambiente y los recursos naturales. En el art. 88 del mismo Código se establece que la propiedad debe usarse de acuerdo con la zonificación establecida y que todo cambio de uso debe ser autorizado por el gobierno local correspondiente.
24. CON EL DERECHO DE MENORES
El derecho registral se relaciona con el derecho de menores por que el Código de los Niños y Adoscentes aprobado por Ley 27337 publicado el 07-08-2000 establece en su art. 176 que las medidas cuatelares a favor del niño y del adolescente se rigen por lo dispuesto en dicho Código y por lo dispuesto por en el Título Cuarto de la Sección Quinta del Libro Primero del Código Procesal Civil([17]).
25. CON EL DERECHO ELECTORAL
El derecho registral se relaciona con el derecho electoral por que el inciso c del artículo 390 de la Ley Orgánica de Elecciones, Ley 26859, publicada el 01 de octubre de 1997, establece sanciones a los registradores públicos, notarios , escribanos, empleados públicos y demás personas que no exijan la presentación del Documento Nacional de Identificación con la constancia de sufragio en las últimas elecciones, o la dispensa de no haber votado otorgada por el Jurado Nacional de Elecciones, a fin de identificar a quienes intentan a quienes intentan realizar actos que requieran tal presentación sin hacerla([18]).
26. CON EL DERECHO ADUANERO
El derecho registral se relaciona con el derecho aduanero ya que el primer párrafo del artículo 29 del Reglamento de Cobranza Coactiva en Aduanas aprobado por Resolución de Superintendencia de Aduanas Nº 001104 publicado el 18-04-97, establece que el embargo en forma de depósito se efectuará sobre los bienes muebles o inmuebles no registrados de propiedad del deudor. En el quinto párrafo del mismo artículo se establece que en el caso de embargo de vehículos, se solicitará el apoyo de la Policía Nacinal. Sin perjuicio de la inscripción correspondiente en la dependencia del Ministerio de Transportes y Comunicaciones.
El artículo 30 de la misma norma establece que el embargo en forma de inscripción recae sobre bienes registrables, ejecutándose la medida inscribiendo el monto de la afectación, siempre que ésta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito y establece que para el caso del Registro Público de la Propiedad de Inmuebles, se anotará la medida sin el requisito de pago de tasas registrales u otros derechos, los que serán abonados por Aduanas con el producto del remate o por deudor o interesado con ocasión del levantamiento de la medida de embargo. En el segundo párrafo del mismo artículo se establece que el Ejecutor Coactivo remitirá los partes al Registro respectivo, los que incluirán la Resolución que ordena la ejecución de la medida.
27. CON EL DERECHO CANONICO
El derecho registral se relaciona con varias ramas del derecho positivo peruano, y además se relaciona con el Derecho Canónico, por lo cual en la calificación registral de algunos títulos es indispensable el Código de Derecho Canónico y el Acuerdo suscrito por Santa Sede y el Estado Peruano, Ley 23211, publicado el 25-07-80. El Código Civil Peruano establece en el segundo párrafo de su art. 81 que si la asociación es religiosa, su régimen interno se regula de acuerdo con el estatuto aprobado por la correspondiente autoridad eclesiástica.
CAPITULO VI
Publicidad jurídica
SUMARIO: 1. Generalidades.- 2. Mecanismos de publicidad (publicidad posesoria y publicidad registral).- 3. Publicidad edictal, normativa y registral.- 4. Publicidad como propaganda, como noticia y como función certificante del estado.- 5. Registros Privados y Registros Públicos.- 6. Registros Administrativos y Registros Jurídicos.- 7. Publicidad Registral.- 8. Relevancia Registral.- 9. Publicidad Material y Publicidad Formal.- 10. Publicidad Material Positiva y Negativa.- 11. Publicidad Directa y Publicidad Indirecta.- 12. Publicidad Directa (Manifestaciones).- 13. Publicidad Indirecta (Certificados).- 13.1. Certificados Literales.- 13.2. Certificados Compendiosos.- 13.2.1. Certificados Positivos.- 13.2.2. Certificados Negativos.- 13.2.3. Certificados de Vigencia.- 14. Certificado Registral Inmobiliario.- 15. Certificado Registral Prendario.- 16. Duración de los Certificados.-
1. GENERALIDADES
Conforme al Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española la publicidad es el conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender la noticia de las cosas o hechos.
La Publicidad Jurídica no se limita a la Publicidad Registral, sino que existen dos mecanismos de publicidad también denominados medios de publicidad, que son la publicidad posesoria y la publicidad registral. Igualmente en el estudio de la publicidad jurídica es necesario tener en cuenta no sólo la Publicidad Registral, sino también la publicidad normativa y la publicidad edictal; y también es necesario distinguir la publicidad como propaganda, la publicidad como noticia y la publicidad como función certificante del Estado. Es decir, la publicidad jurídica adquiere tal importancia que amerita un estudio separado de otros temas que también son de especial importancia y que abarca el derecho registral. Sin embargo para un mayor conocimiento del tema es necesario tener en cuenta el Capítulo X en el cual se desarrolla el Principio Registral de Publicidad.
2. MECANISMOS DE PUBLICIDAD (PUBLICIDAD POSESORIA Y PUBLICIDAD REGISTRAL)
La Posesión y el Registro son mecanimos de publicidad legitimadora([19]).
La Posesión tiene antecedentes mas remotos y respecto de la misma se establecen presunciones a las cuales se denominan presunciones posesorias y que se encuentran establecidas en los artículos 912 al 915 del Código Civil Peruano de 1984, es decir, en dichos artículos se regulan las presuciones posesorias. En tal sentido la primera parte del artículo 912([20])()() del mismo Código establece que el poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario.
El Registro también reduce los costos de transacción y también se encuentran establecidas presunciones([21]) como la establecida en el artículo 2013 del Código Civil Peruano de 1984, en el cual se establece que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento de Inscripciones del Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares aprobado por Decreto Supremo 001-90-VC publicado el 19-01-90 se establece que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que ninguna inscripción podrá ser rectificada o invalidada por resolución administrativa([22]). El Código Civil Peruano de 1984 establece en el artículo 2012 que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, el cual concuerda con el artículo V del Título Preliminar del D.S. 001-90-VC, que establece que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, es decir, estas dos últimas normas citadas tienen exactamente el mismo contenido([23]).
Es decir, la posesión y el Registro son mecanismos de publicidad jurídica que se denominan publicidad posesoria y publicidad registral([24]).
La publicidad posesoria se limita a algunos derechos reales([25]) por lo cual la publicidad posesoria no alcanza a algunos actos inscribibles como el mandato o el pacto social de sociedades. La publicidad posesoria tampoco puede ser utilizada para la hipoteca, que es un derecho real de garantía o derecho real accesorio, ya que para la hipoteca es necesario el Registro conforme a la parte final del numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil, en el cual se establece que la inscripción en el registro de la propiedad inmueble es un requisito para la validez de la hipoteca. Lo mismo ocurre en el caso de la prenda con entrega jurídica conforme a la parte final del artículo 1059([26])()() del Código Civil en el cual se establece que la entrega jurídica sólo procede respecto de bienes muebles inscritos y se precisa que en este caso la prenda sólo surte efecto desde su inscripción en el registro respectivo; y en la prenda industrial que conforme al artículo 84 de la Ley General de Industrias, contenida en la Ley 23407, en el cual se establece que las prendas industriales surten efectos a partir de sus inscripciones en el Registro. Igualmente la publicidad posesoria no puede ser utilizada para la constitución de la prenda global y flotante, ya que conforme al numeral 3 del artículo 3 de la Resolución SBS 430-97 publicada el 18-06-97, es requisito de validez para la constitución de prenda global y flotante que dicho gravamen esté inscrito en el Registro Especial de Prenda Global y Flotante que se constituirá en una Sección Especial del Registro de Bienes Muebles del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
La publicidad registral no se limita a la publicidad de los derechos reales([27]), es decir, la publicidad jurídica que emana de los Registros Jurídicos en el Sistema Registral Peruano no se limita a los derechos reales, sino que brinda publicidad jurídica a todos los actos inscribibles por lo cual brinda publicidad jurídica también a otros actos inscribibles que no son derechos reales como el mandato, el arrendamiento([28]), las demandas, el pacto social de la sociedades, la disolución, extinción de sociedades, testamentos y sucesiones intestadas, entre otros actos inscribibles que no son derechos reales. Incluso existen Registros en los cuales no se inscriben derechos reales como el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos y el Registro de Sucesiones Intestadas, conforme a los artículos 2036, 2039 y 2041 del Código Civil Peruano de 1984, respectivamente. Los que conforme al inciso a del artículo 2 de la Ley 26366 pertenecen al Registro de Personas Naturales.
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